Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage steht am Anfang fast jeder Entscheidung – vor einem Verkauf, einer Vermietung, bei einer Erbteilung oder Finanzierung. Die Antwort ist eine Zahl, entscheidend ist aber, wie sie zustande kommt.
Je nach vereinbartem Leistungsumfang erhalten Sie von uns eine persönliche Marktwerteinschätzung mit Begründung: den Marktwert, seine Spanne und die Faktoren, die ihn bestimmen – abgeleitet aus Lage, Zustand, Ausstattung und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen. Schriftlich und nachvollziehbar – und zu unterscheiden von einem Verkehrswertgutachten durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.
So funktioniert die Bewertung
Angaben übermitteln
Sie füllen das Formular unten aus – das dauert wenige Minuten. Je genauer die Angaben, desto genauer wird das Ergebnis. Grundriss, Energieausweis oder Grundbuchauszug können Sie optional mitschicken.
Persönliche Analyse
Wir sehen uns tatsächlich erzielte Vergleichspreise im Umfeld Ihrer Immobilie an, dazu Lage, Zustand, Ausstattung, Grundriss und die rechtlichen Rahmenbedingungen. Bei vermieteten Objekten prüfen wir die Bestandverträge, bei Grundstücken Widmung und Bebaubarkeit. Fehlt etwas oder ist etwas unklar, melden wir uns bei Ihnen.
Ergebnis per E-Mail
Nach Abstimmung von Umfang und Honorar und Ihrer Beauftragung erhalten Sie die vereinbarte schriftliche Einschätzung mit Begründung: den Marktwert mit Unter- und Obergrenze, die wertbestimmenden Faktoren und, wo es relevant ist, den Unterschied zwischen Marktwert und realistischem Angebotspreis.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie
Je detaillierter Ihre Angaben, desto genauer ist unsere Einschätzung. Bei Rückfragen melden wir uns bei Ihnen. Sie erhalten eine Bestätigung per E-Mail, danach besprechen wir Umfang und Kosten der Bewertung – die Anfrage selbst ist unverbindlich.
Wann sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?
In jeder der folgenden Situationen ist der Immobilienwert die Grundlage, ohne die sich nicht entscheiden lässt.
Bewertungsverfahren – Vergleichswert, Ertragswert & Sachwert
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Welches konkret zur Anwendung kommt, ergibt sich aus Objektart und Anlass. Wo es nötig ist, werden mehrere kombiniert. Unsere Marktwerteinschätzung orientiert sich an diesen Ansätzen, ist aber kein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz – ein solches ist bei Bedarf gesondert bei einem Sachverständigen zu beauftragen.
Vergleichswertverfahren
Das Standardverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, die in zeitlicher Nähe und in vergleichbarer Lage zustande gekommen sind. Unterschiede in Lage, Zustand und Ausstattung werden durch Zu- und Abschläge ausgeglichen. Entscheidend ist die Datengrundlage: Kaufpreise aus dem Grundbuch und eigene Transaktionskenntnis, nicht Angebotspreise aus Portalen. Ein Angebotspreis ist eine Vorstellung, ein Kaufpreis ist ein Ergebnis.
Ertragswertverfahren
Das Verfahren für vermietete Objekte, Anlage- und Gewerbeimmobilien. Der Wert ergibt sich aus dem Reinertrag – Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko -, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Der Mietrechtsstatus wirkt hier unmittelbar: Wo der Hauptmietzins gesetzlich begrenzt ist, ist der Ertrag begrenzt, und mit ihm der Immobilienwert.
Sachwertverfahren
Das Verfahren für Objekte, bei denen Vergleichspreise fehlen: Villen, besondere Liegenschaften, Objekte mit ungewöhnlicher Architektur oder Ausstattung. Der Wert setzt sich aus Bodenwert und Bauwert zusammen. Der Bodenwert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Grundstücke abgeleitet, der Bauwert aus den Herstellungskosten abzüglich technischer und wirtschaftlicher Wertminderung – also Alter, Zustand und Zeitgemäßheit.
Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt
Sechs Faktoren gehen in jede Bewertung ein, unabhängig von der Objektart:
Nicht dazu gehört, was Ihnen die Immobilie bedeutet. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert als jenen Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann – die besondere Vorliebe einzelner Personen bleibt ausdrücklich außer Betracht. Was darüber hinaus zählt, hängt von der Objektart ab.
- Ausstattung & Lage im Haus. Stockwerk, Ausrichtung, Lift, Balkon oder Terrasse: Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus können sich im Wert deutlich unterscheiden.
- Gesamtzustand des Gebäudes. Dach, Fassade, Leitungen, Rücklage und anstehende Sanierungen: Was auf die Eigentümergemeinschaft zukommt, zieht ein Käufer vom Preis ab – auch bei einer neuwertigen Wohnung.
- Nutzwert. Er legt fest, welcher Miteigentumsanteil am Haus zu Ihrer Wohnung gehört – und in der Regel auch den Anteil an Betriebskosten und Rücklage, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes gilt. Wurde der Grundriss verändert, prüfen wir, ob das Nutzwertgutachten noch stimmt.
- Mietrechtsstatus beim Altbau. Ist die Wohnung vermietet, zählt der bestehende Vertrag: Gilt das Mietrechtsgesetz voll, ist der Mietzins begrenzt und ein unbefristeter Altvertrag nur aus gesetzlichen Gründen kündbar. Ein Käufer rechnet mit dieser Miete, nicht mit einer Neuvermietung.
- Grund & Boden. Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und Hanglage des Grundstücks zählen beim Haus mit – ebenso eine Restfläche, die sich noch bebauen lässt.
- Bausubstanz & Energie. Baujahr, Sanierungsstand, Heizung, Dämmung und Fenster. Schlechte Energiekennwerte bedeuten für Käufer künftige Kosten, und die ziehen sie vom Preis ab.
- Nebengebäude, Garage & Ausbaureserven. Garage, Nebengebäude oder ein ausbaufähiger Dachboden erhöhen den Wert – der Ausbau allerdings nur, soweit Widmung und Bebauungsplan ihn erlauben.
- Lage im Ort. Anbindung, Infrastruktur, Nachbarbebauung und Lärm: Zwei Häuser im selben Ort können hier weit auseinanderliegen.
- Widmung & Bebaubarkeit. Bauland heißt nicht automatisch bebaubar. Wie dicht, wie hoch und in welcher Bauweise gebaut werden darf, legt die Gemeinde im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan fest. Manches Bauland ist zudem erst nach einer Freigabe durch die Gemeinde tatsächlich bebaubar.
- Aufschließung. Straße, Kanal, Wasser und Strom: Fehlen Anschlüsse oder fallen noch Gemeindeabgaben an, gehört das in die Rechnung.
- Zuschnitt, Hanglage & Baugrund. Ein schmales oder steiles Grundstück macht das Bauen teurer, und diese Mehrkosten mindern den Wert.
- Grundbuch. Wegerechte, Leitungsrechte und andere Dienstbarkeiten stehen im Lastenblatt. Wir berücksichtigen die verfügbaren Grundbuchinformationen, denn ein Wegerecht über die Parzelle verändert, was dort gebaut werden kann – bei komplexen Belastungen empfehlen wir eine rechtliche Prüfung.
- Ertrag. Gerechnet wird mit der Miete, die dauerhaft erzielbar ist: bei laufenden Verträgen die tatsächliche Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, nicht eine mögliche Neuvermietungsmiete.
- Mietrechtsstatus jedes einzelnen Vertrags. Begrenzter Mietzins, unbefristete Altverträge, Befristungen und Leerstand entscheiden, welcher Ertrag möglich ist und wie er sich entwickeln kann. Zwei äußerlich gleiche Häuser können sich deshalb im Wert erheblich unterscheiden.
- Entwicklungspotenzial. Bewertet wird nicht nur der heutige Ertrag, sondern auch, was aus dem Objekt noch werden kann. Dieses Potenzial fließt in den Wert ein – aber nur so weit, wie es sich tatsächlich umsetzen lässt.
- Erhaltungsaufwand. Dach, Fassade, Leitungen und Haustechnik: Anstehende Instandhaltungs- und Sanierungskosten werden direkt vom Wert abgezogen.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Nein. Unsere Marktwerteinschätzung ist eine fachliche Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, kein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Wo ein Wert vor einem Gericht, einer Behörde oder dem Finanzamt bestehen muss – etwa in Verlassenschafts- oder Scheidungsverfahren -, braucht es das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Wir sagen Ihnen, wann das der Fall ist, und nennen Ihnen auf Wunsch einen Sachverständigen aus unserem Netzwerk.
Ja, und bei einer konkreten Verkaufs- oder Vermietungsabsicht empfehlen wir es. Feuchtigkeit, Lärm, Lichtverhältnisse, die Wirkung eines Grundrisses und der Zustand des Hauses insgesamt zeigen sich erst vor Ort.
Für die erste Einschätzung genügen die Angaben im Formular. Genauer wird sie mit Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis, außerdem:
- bei Wohnungen mit Nutzwertgutachten, Betriebskostenabrechnung und Angaben zur Rücklage
- bei Häusern mit den Einreichplänen
- bei Grundstücken mit Flächenwidmung und Bebauungsplan
- bei vermieteten Objekten mit den Bestandverträgen
Die Bearbeitungsdauer teilen wir Ihnen nach Prüfung der Unterlagen und Abstimmung des Bewertungsumfangs mit; üblicherweise planen wir etwa 14 Werktage ab Beauftragung und vollständigem Eingang der Unterlagen ein. Fehlen wesentliche Informationen, etwa zu Bestandverträgen oder zur Widmung, melden wir uns vorab und sagen Ihnen, was wir zusätzlich brauchen.
Nein. Mit der Beauftragung einer Bewertung entsteht ausschließlich der dafür vereinbarte Auftrag – weder ein Maklervertrag noch eine Verpflichtung, später mit uns zusammenzuarbeiten. Sollten wir später zusammenarbeiten, erhalten Sie vor Abschluss eines Maklervertrags eine schriftliche Übersicht über alle voraussichtlichen Kosten – das schreibt das Konsumentenschutzgesetz vor.
Nein. Eine Bewertung ist keine automatische Schätzung, sondern Arbeit: Wir prüfen Unterlagen, recherchieren tatsächlich erzielte Vergleichspreise, sehen uns die Immobilie bei Bedarf vor Ort an und begründen das Ergebnis schriftlich. Ihre Anfrage ist unverbindlich: Was die Bewertung für Ihre Immobilie kostet, besprechen wir nach Ihrer Anfrage und vor Beginn der Arbeit. Erst nach Ihrer ausdrücklichen Beauftragung beginnen wir mit der Bewertung.
Sprechen wir über Ihre Immobilie
Sara Rexhepi
Geschäftsführerin & Immobilienmaklerin, SR Exklusiv Immobilien GmbH
„Im ersten Gespräch geht es nicht um einen Auftrag, sondern darum, ob und wie ich Ihnen helfen kann.”
Telefon: +43 676 6008063
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